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Wohnungsmietrecht
Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechung BGH, Urt. v. 13.04.2011 – VIII ZR 223/10
Leitsatz :
Nach den Bestimmungen des Mietvertrages ist die Mieterin zur Zahlung einer Nettokaltmiete sowie zur Zahlung monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Die Mieterin hatte unbeanstandet die Miete gemindert. Der Vermieter macht Nachforderungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen geltend. Seine Berechnung der Nachforderung aus den Betriebskostenabrechungen beruht darauf, dass er die Mietminderung der Mieterin anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten folglich (nur) die entsprechende Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt. Der Vermieter erhebt Klage auf Zahlung der auf diese Art und Weise berechneten Nachforderungen. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Die Berufung des Vermieters wird von dem Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Vermieter mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Die Lösung:
Die Revision hat keinen Erfolg. Zunächst weist der BGH auf seine Rechtsprechung hin, wonach die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderung ist. Dies führe aber keineswegs dazu, dass die Minderung dann anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei. Einer Aufteilung des Minderungsbetrages bedürfe es – so der BGH – tatsächlich nicht. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt sei, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten beziehe, könne erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben der Mieterin bestehe. Hierfür sei es aber unerheblich, ob und wie die monatlich einbehaltenen (Minderungs-) Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werde. Es sei auch nicht zwingend notwendig, den Minderungsbetrag allein auf die Nettomiete anzurechnen. Dies sei zwar vielleicht praktikabel und übersichtlich, führe aber bereits dann nicht weiter, wenn die gerechtfertigte Minderung die Nettomiete übersteige. Deshalb sei eine etwaige Nachforderung des Vermieters am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die insgesamt von der Mieterin im Abrechungsjahr geleisteten Zahlungen der von ihr (unter Berücksichtigung der Minderung) geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenübergestellt werde.
Hinweis:
Bei dieser Art der Berechnung dürfte sich das Problem, wie eine berechtigter Weise geminderte Zahlung eines Mieters auf die Nettokaltmiete einerseits und die Betriebskosten¬vorauszahlung andererseits zu verrechnen ist, erübrigt haben.
RA Klaus Conzen, W∙I∙R Jennißen Harren, Köln
Eine etwaige Nachforderung des Vermieters ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Mieterin im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Der Fall:
